中資跨境并購(gòu)酒店掀熱潮 并購(gòu)規(guī)模近百億美元
新聞來(lái)源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-11-14 瀏覽次數(shù)：2301特朗普入主白宮后，中企在美投資有可能更為謹(jǐn)慎。未來(lái)跨境并購(gòu)還面臨著人民幣匯率波動(dòng)下國(guó)內(nèi)資本管制的可能性。
中國(guó)資本正急速涌向海外酒店業(yè)資產(chǎn)。據(jù)湯森路透提供的數(shù)據(jù)（截至2016年11月3日）顯示，近幾年來(lái)，中資跨境并購(gòu)酒店和住宿類資產(chǎn)的規(guī)模逐年增長(zhǎng)，2016年以來(lái)更是創(chuàng)出了新高。具體表現(xiàn)為今年以來(lái)中資跨境并購(gòu)酒店和住宿業(yè)的交易規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了92.5億美元，交易宗數(shù)達(dá)到17宗。而去年一整年的規(guī)模為18.4億美元，14宗。
近期引人注目的交易包括，海航集團(tuán)宣布將斥資65億美元從美國(guó)黑石集團(tuán)手中收購(gòu)希爾頓集團(tuán)約25%的股份。喜達(dá)屋資本近期宣布，已經(jīng)與以中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司為首的投資集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，后者將對(duì)喜達(dá)屋資本旗下的美國(guó)酒店組合進(jìn)行一筆總金額20億美元的投資。
“在我看來(lái)，近期的跨境酒店、住宿業(yè)并購(gòu)熱潮背后有三個(gè)原因，一是人民幣潛在的貶值風(fēng)險(xiǎn)——投資者通過(guò)配置海外資產(chǎn)對(duì)沖人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)。二是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，在這種情況下資金會(huì)自然流向經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定的成熟市場(chǎng)，如美國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去幾年持續(xù)上行，而且市場(chǎng)流動(dòng)性佳、透明度高。三是國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈、回報(bào)率下行，也推動(dòng)了海外投資。”世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌對(duì)記者表示。
此外，無(wú)論是全球范圍內(nèi)還是中國(guó)本土，旅游服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)目前正成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越來(lái)越重要的一部分。
“中國(guó)投資者意識(shí)到了旅游服務(wù)業(yè)將成為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要角色。這背后的驅(qū)動(dòng)因素是全球增長(zhǎng)中的中產(chǎn)階級(jí)人口，旅游服務(wù)業(yè)的增速幾乎是全球經(jīng)濟(jì)增速的2倍，中國(guó)投資者正在全球范圍的酒店、住宿業(yè)布局，來(lái)捕捉這種機(jī)遇。”仲量聯(lián)行全球酒店和旅游地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理Tony Ryan對(duì)記者表示。
同時(shí)，中國(guó)投資者也看到了龐大的中國(guó)出境游群體中的商機(jī)。
“2015年中國(guó)出境游客達(dá)到了1.17億人次，預(yù)期到2020年將增長(zhǎng)到2.2億。基于這點(diǎn)，好多中資開(kāi)始開(kāi)展對(duì)中國(guó)出境游客相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的布局，具體就是從計(jì)劃行程開(kāi)始，到旅行社、到旅游保險(xiǎn)、到交通、到航空公司、到外匯兌換、到酒店，涵蓋旅游的各個(gè)環(huán)節(jié)，希望從中分得一杯羹。”Tony Ryan說(shuō)。
根據(jù)國(guó)家旅游局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國(guó)公民出境旅游人數(shù)達(dá)5903萬(wàn)人次，比上年同期增長(zhǎng)4.3%。
保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)側(cè)重投資酒店地產(chǎn)
在上述背景下，跨境并購(gòu)酒店和住宿類資產(chǎn)的中資也有不同類別。
“一類是保險(xiǎn)公司等為代表的中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者，通過(guò)并購(gòu)海外酒店資產(chǎn)來(lái)獲得收益。他們將海外酒店看作一個(gè)資產(chǎn)類別進(jìn)行投資，和投資辦公樓、公寓沒(méi)有區(qū)別，是一種房地產(chǎn)投資行為。投資者的類型不同，投資動(dòng)機(jī)、投資路徑也會(huì)不一樣。”仲量聯(lián)行國(guó)際資本集團(tuán)中國(guó)部總監(jiān)夏飏飏對(duì)記者表示。
“安邦收購(gòu)紐約華爾道夫酒店和Strategic Hotels & Resorts Inc.酒店組合，都是房地產(chǎn)投資行為。” Tony Ryan說(shuō)。
除了安邦外，此類的中資還有很多。以中國(guó)人壽為首的中國(guó)投資集團(tuán)與喜達(dá)屋資本在10月份達(dá)成協(xié)議，前者將對(duì)后者旗下的美國(guó)酒店組合進(jìn)行一筆總金額20億美元的投資，包括280家位于美國(guó)的酒店。在該領(lǐng)域，近一年來(lái)活躍的中國(guó)機(jī)構(gòu)還包括信泰資本，據(jù)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)供應(yīng)商Real Captial Analytics提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年4月，信泰資本宣布以5.7億美元（約合人民幣37億元）完成對(duì)美國(guó)Hersha Hospitality Trust酒店資產(chǎn)包的投資，信泰資本占70%優(yōu)先股。
“需要長(zhǎng)期持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)、追求資產(chǎn)穩(wěn)定回報(bào)率的機(jī)構(gòu)投資者（如保險(xiǎn)公司、主權(quán)財(cái)富基金）通常青睞酒店資產(chǎn)。這些投資者通過(guò)投資知名的酒店，可以獲得規(guī)律的、相對(duì)穩(wěn)定的投資收益。”李凌說(shuō)。
“中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者一般通過(guò)收購(gòu)一流的海外酒店資產(chǎn)的多數(shù)股權(quán)，保留一流的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)這個(gè)酒店的日常運(yùn)營(yíng)，這與他們投資辦公樓等房地產(chǎn)的邏輯是一樣的。”夏飏飏表示。
企業(yè)投資者看重
旅游協(xié)同效應(yīng)
另一種就是企業(yè)投資者，他們看重的是協(xié)同效應(yīng)。其中以海南航空集團(tuán)為代表，海航集團(tuán)不久前剛宣布將斥資65億美元收購(gòu)希爾頓集團(tuán)25%的股份。
分析指出，以海航和復(fù)星為代表的中國(guó)企業(yè)，他們?cè)谥袊?guó)已經(jīng)擁有旅游服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)或者與旅游服務(wù)業(yè)有聯(lián)系，投資海外酒店資產(chǎn)更多是為了獲得運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，深入旅游服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，然后將品牌、人才、經(jīng)驗(yàn)等帶回中國(guó)。交易架構(gòu)又以收購(gòu)少數(shù)股權(quán)和成立合資公司為主。
記者綜合數(shù)據(jù)供應(yīng)商提供的數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來(lái)，海航涉及的跨境酒店資產(chǎn)投資共計(jì)10宗，酒店所在地包括美國(guó)、西班牙、澳大利亞和法國(guó)等，且以收購(gòu)少數(shù)股份為主。
“海航集團(tuán)最近收購(gòu)了希爾頓集團(tuán)25％的股份，這又是一宗以主要是為了獲得對(duì)方運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的投資；海航之前收購(gòu)了美國(guó)Carlson Hotels的100%股份，部分動(dòng)機(jī)是房地產(chǎn)投資行為，更多的是收購(gòu)其運(yùn)營(yíng)平臺(tái)；另外復(fù)星收購(gòu)Club Med和錦江集團(tuán)收購(gòu)盧浮酒店，主要也是為了獲得其運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。如果投資者想合并資產(chǎn)負(fù)債表，那么100%收購(gòu)。如果是在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上尋求戰(zhàn)略合作伙伴，那么戰(zhàn)略性的少數(shù)股權(quán)就比較合理了。”Tony Ryan說(shuō)。
夏飏飏表示，初期階段，收購(gòu)部分股份還是比收購(gòu)整家公司來(lái)得容易，因?yàn)楹枚喙镜墓蓶|結(jié)構(gòu)通常不是單一的，而部分股份出售的機(jī)會(huì)比較多。
針對(duì)成立合資公司的投資架構(gòu)，高博金律師事務(wù)所的律師吳壯輝對(duì)記者表示，看到過(guò)的很多后期出問(wèn)題的跨境投資都是基于這種架構(gòu)，沖突點(diǎn)往往是管理和文化方面的。
有業(yè)內(nèi)人士向記者指出，從最近開(kāi)始，有些投資者收購(gòu)少數(shù)股權(quán)，并在合約里面留有余地，比如加入優(yōu)先購(gòu)買權(quán)條款，到某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)或者業(yè)績(jī)符合預(yù)期之時(shí)，以指定價(jià)格收購(gòu)另一個(gè)股東的股份。這種架構(gòu)往往可以讓投資者有時(shí)間去思考這是否是一筆正確的投資，合作方式是否合適。
“據(jù)我觀察，上述交易架構(gòu)方式的比例越來(lái)越大，可以說(shuō)，目前中國(guó)發(fā)起的跨境交易的合約越來(lái)越復(fù)雜了，有越來(lái)越多變更性的條款，中國(guó)投資者越來(lái)越老練了。”吳壯輝說(shuō)。
中資最青睞美國(guó)酒店資產(chǎn)
另?yè)?jù)湯森路透提供的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)期以來(lái)，美國(guó)的酒店業(yè)吸引了最多的中國(guó)資本前去投資，今年以來(lái)（截至11月3日）流入美國(guó)酒店資產(chǎn)的中資達(dá)90.68億美元。
“美國(guó)是全球最大商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，占到了全球交易的50%左右，也是最具流動(dòng)性的市場(chǎng)，非常透明。美國(guó)的多個(gè)城市在全球前30大商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)了席位，有紐約、芝加哥、洛杉磯和舊金山等等。再者，2016年具有一定的特殊性，就是全球的地緣政治風(fēng)險(xiǎn)劇增，以歐洲為例，投資者都在觀望英國(guó)脫歐的發(fā)展，投資者在海外部署資金時(shí)，有進(jìn)一步分散的需求，他們?cè)趯で蟊茈U(xiǎn)市場(chǎng)，而美國(guó)就是傳統(tǒng)的避險(xiǎn)市場(chǎng)。”夏飏飏分析道。
不過(guò)，有觀點(diǎn)指出，總統(tǒng)大選后，美國(guó)本土的政治風(fēng)險(xiǎn)正在升級(jí)。
并購(gòu)資訊供應(yīng)商Mergermarket金融研究員張孜異表示，特朗普入主白宮后，中企在美投資有可能更為謹(jǐn)慎。因?yàn)樘乩势赵u(píng)中國(guó)奪走美國(guó)本土的就業(yè)機(jī)會(huì)，并可能增加對(duì)外國(guó)交易的監(jiān)管，特別是那些涉及中國(guó)收購(gòu)者的交易。不過(guò)，憑借美國(guó)市場(chǎng)的龐大規(guī)模及其重要地位，投資方對(duì)美國(guó)資產(chǎn)的并購(gòu)意向不太可能會(huì)大幅減弱；但特朗普的勝選帶來(lái)了更多政治層面的風(fēng)險(xiǎn)，需要在交易時(shí)加以考量。
此外，李凌分析，從國(guó)內(nèi)來(lái)看，未來(lái)跨境并購(gòu)還面臨著人民幣匯率波動(dòng)下國(guó)內(nèi)資本管制的可能性；從國(guó)外來(lái)說(shuō)可能碰到的風(fēng)險(xiǎn)有：當(dāng)?shù)厥召?gòu)審查，比如企業(yè)壟斷、國(guó)家安全等因素，當(dāng)?shù)貙?duì)中資抵觸情緒，包括就業(yè)機(jī)會(huì)、文化融合和建筑保護(hù)等，還有當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，例如稅收制度、執(zhí)政黨變更帶來(lái)的政治風(fēng)險(xiǎn)、當(dāng)?shù)貏趧?dòng)法對(duì)雇員保護(hù)等等。
不過(guò)，“和辦公室和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一樣，對(duì)于酒店資產(chǎn)，當(dāng)?shù)卣耐顿Y審查并不是一個(gè)常見(jiàn)的挑戰(zhàn)。鑒于中國(guó)不斷增長(zhǎng)的出境游規(guī)模，事實(shí)上很多海外賣家因此青睞中國(guó)買家，因?yàn)樗麄兛吹浇灰卓梢援a(chǎn)生的巨大的協(xié)同效應(yīng)潛力。中國(guó)投資者和國(guó)際運(yùn)營(yíng)管理的結(jié)合可以幫助雙方擴(kuò)張旅游業(yè)布局，我認(rèn)為優(yōu)點(diǎn)和協(xié)同效應(yīng)大大超過(guò)挑戰(zhàn)。”夏飏飏說(shuō)。